○월부 TV [앞으로 10년 안에 천지개벽되는 곳]의 부동산 전문가 박합수 대표의 내용을 정리해 봅니다
특히 한국을 중심으로 W 모양에 있는 지구를 중심으로 한강 조망권 공원 조망권 중심으로 설명을 시작합니다.
1. 용산
위의 지도에서도 표시되어 있는 가장 대표적인 위치로 용산을 꼽습니다. 특히 용산은 공원이 잘 되어 있는 곳으로
향후 개발 지역이 많은 곳입니다. 당장 한남 뉴타운을 중심으로 이촌동 및 후암동 까지 고려할 경우 4만 호 이상의
새로운 가구 유입이 가능한 곳이라고 합니다.
특히 벌써 유엔사 자리에 더 파크사이드라는 주상복합 형식의 아파트가 건설 예정이라고 합니다.
2. 반포
이미 최고의 가치를 갱신하고 있는 반포지구입니다. 반포의 경우 한강 조망권의 위력을 이미 아리팍과 원베일리 아크로 리버뷰로
과시를 하고 있습니다. 현재 반포의 1단지가 개발중이나 조합원의 입장에서는 수익성이 크나 완공 후 전체적인
생활환경을 고려 시 신반포의 입지를 따라오기는 다소 무리라고 박대표는 이야기하고 있습니다. 그렇기에
오히려 신반포 2차와 한강은 비록 보이지 않지만 교통과 백화점을 누릴 수 있는 4차를 높게 평가하고 있습니다.
3. 압구정
압구정의 경우에는 재건축이 진행된 이후에는 서울에서 타의 추종을 불허할 명실상부 최고의 부촌이 될 것이라고 누구나 예상하고 있는
지역입니다.
일부 지역의 경우 조합 설립의 신통을 기대하면서 속도전을 내고 있는 곳도 있다고 합니다.
압구정에 대해서는 임장과 개발 현황을 따로 분석해서 포스팅 하도록 하겠습니다.
4. 여의도
다음으로는 반포 서쪽에 위치하고 있는 여의도입니다. 여의도 역시 최근에 재건발 이슈가 많이 나오는 지역입니다.
교통과 한강 조망권을 고려한 지역으로는 서울 아파트가 가장 선호 되고 조망권만 보았을 때는 목화 아파트가 뛰어나다고 합니다.
시범 아파트의 경우 가장 대규모 단지이지만 지하철 역과 다소 떨어져서 교통적인 측면에서는 약하지만
최근 2466세대로 탈바꿈 한다는 경관 계획안이 나오면서 다시금 주목을 받고 있는 곳입니다.
5. 성수
이미 서울숲 중심으로 고가의 아파트로 입지가 바뀌고 있는 곳 중 하나가 성수입니다. 성수 역시
뛰어난 한강 조망권과 한강만 건너면 바로 압구정이 위치하고 있기에
백화점 등의 시설을 편리하게 누릴 수 있는 좋은 입지입니다.
사실 위의 5군데는 이미 누구나가 다 아는 비싼 동네이고 좋은 동네입니다.
그렇기에 위의 입지에 입성하기 위해서는 현실적으로 투자가 힘든 부분이 상당합니다.
그렇기에 그 이외의 지역을 추가로 3곳 더 추천해 주셨습니다.
1. 목동
목동의 경우 1차부터 14차 까지 많은 단지를 기존에 보유하고 있고 용적률 등을 고려하였을 때 최대 5.2만 호까지
신축을 기대할 수 있는 곳입니다.
또한 목동에서 가장 상징적인 단지인 7단지가 재건축의 속도를 높이고 있어서 목동의 재건축에 대한 기대감이 커지고 있는 상황입니다.
2. 상계
다음으로 30년 이상된 아파트가 7만 호 이상 위치하고 있는 상계입니다.
하지만 최근 속도를 내고 있던 상계 주공 5단지의 경우 84 기준으로 분담금이 5억이라는 문제가 생기면서 갈등이 일어나고 있습니다.
향후 해결 방향에 따라 다른 단지도 영향을 받을 확률이 높을 것으로 보입니다.
3. 중랑천 인근
동부간선돌로 지하화에 따른 중량천 부근의 변화도 주목하고 있습니다.
동부간선 지하화 착공은 23년 7월 예정이었으나 4분기로 미루어지면서 하반기 착공해서 5년 동안 공기를 거쳐
28년 개통을 목표로 하고 있다고 합니다. 이 과정에서 일부 구간을 공원화를 추진하고 있습니다.
다음으로는 제3기 신도시에 대해 언급하셨습니다.
제 3기 신도시
3기 신도시 중 고양창릉의 경우 이미 GTX A 노선의 호재를 누릴 수 있는 지역 중 하나입니다.
내년 6월 개통 예정인 GTX A 노선에 의하여 삼성역까지 강남 진입의 시간을 단축할 수 있는 혜택을 누릴 수 있습니다.
다음으로 남양주 왕숙, 하남 교산의 경우에도 지하철 연장 등의 이슈로 교통 문제가 해결되면서 강남 접근성이 개선될 것이라고 예상하고 있습니다.
하지만 3기 신도시에 대해 박대표는 아쉬운 점을 많이 표하고 있습니다.
그중 하나가 신도시 치고 주택 용지 비율이 너무 낮다는 점입니다. 24.4%의 주택 용지율은 도시 전체적인 차원에서는 쾌적할 수 있으나
향후 서울의 경우 더 이상 택지 개발할 수 있는 땅이 없는 점을 고려하여 공원 녹지와 자조경지의 비율을 기존의 신도시 개발 비율을 고려하여 쫌 덜어내고 그 일정 부분을 택지 비율로 높여야 한다고 주장합니다.
이와 같은 경우 당초 35만 가구 공급을 60만 호까지 끌어올릴 경우 현재 26년 이후의 서울 중심의 분양이 없는 점을 고려하여
집값 안정화에 일조할 수 있을 거라 이야기합니다.
적용할 점
1. 향후 10년의 개발을 중심으로 많은 지역이 언급이 되었고 그중 현재 어떤 지역 중심으로 저평가가 되어 있는지 공부가 필요함
2. 제3기 신도시의 경우 사전 청약분이 빠져있지만 향후 분양분에 대해 어느 쪽으로 공략할 경우보다 좋은 투자가 가능한지
공부 필요성이 있음